임대차 계약 종료 후 생기는 분쟁과 해결법 총정리
임대차 계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않거나 원상복구를 안 해준다면?
많은 임대인(건물주)들이 겪는 실제 사례입니다.
오늘은 임대차 종료 후 발생할 수 있는 대표적인 3가지 분쟁 상황과 대법원 판례를 바탕으로 한 해결 방법을 소개합니다.
✅ 상황 1: 계약은 끝났는데 세입자가 그냥‘점유’만 하는 경우
→ 부당이득 반환 청구 가능할까?
결론: 단순한 점유만으로는 부당이득 반환 청구가 어렵습니다.
- 민법 제741조에 따라 부당이득 반환은 "이득을 취했을 경우"에만 가능
- 대법원 판례: 실질적으로 공간을 사용·수익하지 않았다면 이득이라 볼 수 없음
- 즉, 점유만 하고 실사용 안 했으면 청구 불가
- (대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 / 1995. 7. 25. 선고 95다14664 등)
✅ 상황 2: 세입자가 “보증금 못 받아서 못 나간다”고 주장하는 경우
→ 손해배상 청구 가능할까?
결론: 보증금 미지급 상태에서는 세입자의 점유가 ‘정당’할 수 있습니다.
- 임차인의 목적물 반환 의무 vs 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계
- 즉, 보증금을 주지 않으면 세입자도 집을 비우지 않아도 된다는 정당한 항변 가능
- 손해배상 청구도 어려움
- (민법 제536조, 제618조 / 대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등)
✅ 상황 3: 계약서엔 원상복구 조항이 있는데,
세입자가 “시설비 포기하겠다”고 했을 경우?
결론: 명시적 합의가 있다면, 원상복구 의무도 사라질 수 있습니다.
- 계약서에 원상복구 특약이 있더라도,
별도의 합의로 원상복구 면제 가능 - 단, 명확한 문서 증빙 필요 (구두는 입증 곤란)
- (민법 제105조, 제626조, 제646조 / 대법원 1981. 11. 24. 선고 80다320, 321 판결)
💡 꼭 기억하세요
- ‘점유’만 하고 있는 세입자라면 무조건 불법이 아님
- 보증금 미지급 상태라면 나가지 않아도 정당할 수 있음
- 원상복구 특약도 실제 합의로 무력화 가능
- 무조건적인 소송보다는, 판례에 근거한 사전 전략이 중요합니다
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※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며, 법적 효력이나 자문을 의미하지 않습니다.
구체적인 사안은 반드시 전문가의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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